Penilaian Hotel dengan pendekatan biaya dan Pendapatan

Definisi Hotel

Hotel adalah suatu bentuk akomodasi yang dikelola secara komersial, disediakan bagi setiap orang untuk memperoleh pelayanan dan penginapan berikut makanan dan minuman (SK. Menteri Perhubungan No. PM.10/Pw.301/Phb.77).

    * Hotel adalah suatu usaha akomodasi komersial
    * Hotel harus dibuka untuk umum
    * Hotel harus memiliki suatu sistem pelayanan
    * Hotel harus memiliki minimum 3 (tiga) macam fasilitas/produk, yaitu: Akomodasi (Kamar),
      Makanan & Minuman, serta pelayanan yang dibuka 24 jam.

Pengelompokan Klasifikasi Hotel

Sistem klasifikasi Hotel di dunia memiliki perbedaan antara satu negara dengan negara lain Klasifikasi hotel di Indonesia sama dengan yang diterapkan di beberapa negara seperti Prancis, Spanyol, Negara - negara di Afrika dan kebanyakan negara - negara di Asia. Klasifikasi hotel di Indonesia mengacu kepada SK Menteri Perhubungan No. PPM.10.301/Phb-77, dimana klasifikasi hotel ditetapkan berdasarkan penilaian:

   1. Jumlah kamar yang tersedia
   2. Fasilitas yang tersedia
   3. Peralatan yang digunakan
   4. Mutu Pelayanan yang dimiliki

Berdasarkan penilaian tersebut penilaian tersebut, maka hotel di Indonesia diklasifikasikan menjadi 6 kelas, yaitu :

   1. Hotel Bintang 1, dengan tanda (*)
   2. Hotel Bintang 2, dengan tanda (**)
   3. Hotel Bintang 3, dengan tanda (***)
   4. Hotel Bintang 4, dengan tanda (****)
   5. Hotel Bintang 5, dengan tanda (*****)
   6. Hotel Bintang 5, dengan tanda (*****)Diamond

Hotel - hotel yang berada dibawah standar minimum atau Hotel Non Bintang diberi nama "Hotel Melati"

Nilai Pasar Hotel

Nilai Pasar hotel terbentuk dari beberapa komponen, yaitu:

   1. Nilai Real Properti
          * Nilai Tanah (value of land)
          * Nilai Bangunan (value of improvments)
   2. Nilai Bisnis (value of business or going concern and franchise affiliation)
   3. Nilai Personal Properti (value of the FF & E)
          * Nilai Furniture (kursi, tempat tidur, televisi, lemari, dsb)
          * Nilai Fixture (Desain-desain interior)
          * Nilai Equipment (peralatan laundry, restoran, bad, dsb)

Faktor yang Mempengaruhi Nilai Hotel
   1. Aspek Pasar
      * Aspek Deman: Permintaan dan kebutuhan akomodasi, jumlah wisatawan, jumlah
         commuter, dsb
      * Aspek Supply: Jumlah pesaing, jumlah hotel, jumlah kamar hotel, fasilitas, dsb

   2. Aspek Lokasi dan Lingkungan
      Aspek lokasi seharusnya sejalan dengan segmentasi hotel tersebut. Hotel bisnis tentunya harus
      didukung dengan lokasi dan lingkungan yang strategis yang berhubungan dengan fasilitas-fasilitas
      bisnis lainnya. Hotel resort berlokasi di daerah yang tenang, sejuk dan memiliki fasilitas rekreasi.

   3.Aspek Produk Fisik dan Layanan Hotel
      Analisa dari operasi maupun pelayanan hotel yang dapat mempengaruhi tinggi rendahnya nilai
      hotel tersebut. Ketersediaan fasilitas, sistem tarif, sistem operasional sangat menentukan nilai
      hotel.

Penilaian Hotel dengan pendekatan biaya dan Pendapatan
Pendekatan Penilaian Tradisional:

1. Room rate Multiplier

2. Nilai sebuah hotel adalah: Average daily rate x number of rooms x 1.000 Dasar Pemikiran : Property hotel adalah bernilai 1.000 kali lipat dari rata-rata rate harian. Contoh: Jumlah kamar : 250 Rata - rata room rate tahun 2006 : $ 182,09 atau dengan harga tahun 2004 : $ 171,64 Value = $ 171,64 x 250 x 1.000 Value = $ 421.910.000 The Coke-can Multiplier

      Nilai sebuah hotel adalah 100.000 kali dari biaya sekaleng coca cola yang dijual dihotel tersebut. Value = Harga Coke x Jumlah Kamar x 100.000 Value = $ 1,5 x 250 x 100.000 Value = $ 37.500.000

Pendekatan Penilaian Modern

Pendekatan Biaya

Pendekatan biaya memperhitungkan biaya perolehan tanah di akumulasikan dengan Biaya Reproduksi Baru Bangunan dikurangi dengan depresiasi.

Penilaian Tanah

Dilakukan dengan menghitung biaya perolehan tanah dengan asumsi tanah dalam kondisi kosong melalui perbandingan data pasar yaitu membandingkan dengan properti lainnya (tanah dengan atau tanpa bangunan) yang mirip/sejenis yang telah diketahui harga jualnya atau sedang ditawarkan dengan melakukan penyesuaian terhadap faktor-faktor tertentu (Luas, waktu, lokasi, bentuk, kondisi fisik, kepemilikan, dll)

Penilaian Bangunan

Dilakukan dengan cara menghitung Biaya Reproduksi Baru (BRB)/Biaya Pengganti Baru bangunan kemudian dikurangi dengan penyusutan bangunan (Fisik, Fungsi dan Ekonomis)

Penilaian Mesin, Peralatan, Furniture, dan Perlengkapan Hotel dapat ditentukan dengan Pendekatan Data Pasar maupun Pendekatan Biaya.

Nilai Hotel = Nilai Tanah + Nilai Bangunan + Nilai Mesin dan Peralatan

Pendekatan Pendapatan

Metode Pendekatan Pendapatan (Income Approach) didasarkan adanya hubungan antara pendapatan dan nilai yang terbentuk. Sebagai ilustrasi : 2 hotel yang punya ukuran dan kualitas bangunan yang sama terletak di jalan yang sama. Karena suatu hal, terpaksa harus dijual. Ternyata yang mempunyai tingkat hunian yang lebih tinggi (relatif pendapatannya lebih tinggi) mendapat penawaran yang lebih bagus dibanding satunya.

Metode Kapitalisasi Lansung (Direct Capitalization)
Metode ini dapat diterapkan dalam kondisi ekonomi dan pedapatan properti dalam keadaan stabil.
Formula: V=I/R
V = Value
I  = Income (Net) / Pendapatan bersih tahunan
R = Rate / Tingkat Kapitalisasi

Proses Penilaian:
1. Hitung Pendapatan Kotor Potensial

* Kumpulkan dan catat harga sewa (Tarif kamar) termasuk sewa ruang pertemuan dan persentase tingkat hunian (Occupancy Rate) untuk hotel yang dinilai dan juga untuk hotel sejenis / sebanding untuk tahun yang bersangkutan maupun untuk beberapa tahun yang lalu.

* Informasi ini memberikan data untuk menghitung pendapatan kotor, perkembangan sewa-menyewa (tarif kamar) maupun tingkat hunian. Data ini lalu dibandingkan dan disesuaikan sampai pada satu estimasi dari pendapatan kotor efektif (Effective Gross Income) yang dapat diharapkan secara wajar dihasilkan oleh hotel yang dinilai.

* Perlu diingat bahwa data pembanding pasar baik untuk tarif kamar, tingkat hunian, biaya - biaya, tingkat kapitalisasi dll nya harus menggunakan data yang sebanding. Maksudnya bila yang dinilai adalah hotel bintang 3, maka data data pembanding juga harus hotel bintang 3 di lokasi yang sebanding.

* Perlu diperhatikan pendapatan hotel yang digunakan dalam kasus penilaian berbeda dengan laporan keuangan. Pendapatan yang diperhitungkan dalam penilaian adalah pendapatan yang berkaitan lansung dengan hotel.

2. Hitung Biaya - Biaya

* Kumpulkan data-data pengeluaran seperti biaya tetap, biaya tidak tetap, biaya cadangan yang harus dikeluarkan oleh hotel yang dinilai dan hotel lain yang sejenis / sebanding.

* Biaya biaya yang diperhitungkan dalam penilaian adalah biaya biaya yang berkaitan lansung dengan hotel. Termasuk didalamnya biaya PBB dan asuransi properti.

3. Hitung Pendapatan Bersih Tahunan

* Pendapatan kotor efektif kemudian dikurangi dengan biaya-biaya untuk mendapatkan pendapatan bersih (Nett Income) pertahun dari hotel yang dinilai.

4. Tingkat Kapitalisasi

* Tentukan tingkat kapitalisasi, gunakan salah satu teknik kapitalisasi yang sesuai dengan menerapkan tingkat kapitalisasi (Capitalization Rate) yang cocok untuk memproses pendapatan bersih selama sisa umur ekonomis dari hotel yang dinilai.

5. Nilai Hotel

* Nilai Hotel = Pendapatan Bersih Setahun / Tingkat Kapitalisasi

Metode Arus Kas Terdiskonto (Discounted Cash Flow)

Metode ini merupakan metode yang paling sering digunakan dalam menghitung nilai hotel, karena metode ini bisa mengakomodir pendapatan hotel yang tidak stabil. Dalam pendekatan ini nilai hotel merupakan total nilai kini dari pendapatan hotel ditahun yang akan datang selama priode proyeksi (DCF) di tambahkan dengan nilai kini dari nilai terminal Hotel di akhir priode proyeksi, dimana pendapatan hotel oleh penilai dianggap sudah stabil atau hotel akan dijual oleh pemilik.

Formula yang digunakan:
Formula untuk discount Faktor
DF = 1 / (1 + i )n
DF = Discount Faktor
i     = Discount Rate
n    = tahun

Formula untuk menghitung Nilai Terminan:

Vt      = I(n+1) / Rt
Vt      = Terminal Value (Nilai Terminal
I(n+1) = Income (Net) / Pendapatan bersih tahunan (tahun akhir DCF + 1)
Rt      = Rate / Tingkat Kapitalisasi tahun terminal

Proses Penilaian
   1. Lakukan proyeksi priode DCF (priode dimana pendapatan hotel dianggap belum stabil)
   2. Hitung pendapatan bersih tahunan selama masa priode DCF
   3. Pendapatan bersih tahunan hotel selama priode DCF dijadikan nilai kini dengan Discount Rate
       yang sesuai.
   4. Hitung Nilai Terminal hotel diakhir masa priode DCF dan jadikan nilai kini dengan menggunakan
       discount faktor tahun akhir priode DCF
   5. Hitung Nilai Hotel dengan menjumlahkan Total Nilai Kini Pendapatan tahunan dan Nilai Kini dari
       Nilai Terminal Hotel.

sumber : aan-appraiser.blogspot.com